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核心提示 业主与物业公司之间一直存在着各种各样的纠纷，家中遭小偷光顾、自行车在小区内被盗、小区公共设施损坏后长期无人修理……很多业主对物业公司的管理不满，便以拒交物业费进行“反抗”。最多时，本市一些基层法院一个月审结的案件中，物业纠纷案件竟占近1/4。本月1日起，新修订的《物业管理条例》正式施行，新条例带来了怎样的变化？小区业主们维权是否会底气更足？本报请来律师详解新的《物业管理条例》。
典型案例
物业一夜之间“消失”
居民自发筹建业委会
本市河东区某公寓曾因物业公司一夜之间“消失”被民众广泛关注。该小区的业主赵先生在接受采访时说，他于2004年在该小区的一幢小高层里买了一所商品房，置业后，一直没感觉到物业公司在管理方面的不足之处，直到2005年9月的一天，因为小区全面停电，导致电梯无法运行，高层的二次供水也因停电导致水泵“罢工”，他们去找物业公司时，才发现物业公司一夜之间全部撤离了。
赵先生说，居民们四处打听，此时才知小区物业公司是开发商的下属公司，因为开发商破产，物业公司便悄悄撤走了。
赵先生说，让居民们颇为吃惊的是，这次电力部门对该小区停电，不仅因为开发商欠了高额电费，而是整个小区的电力系统并非正规的居民用电，开发商接的只是临时的施工用电。电梯、二次供水均应该是双电源，但开发商也都偷工减料，接的全是单电源。
因为停电，住在高层里的老人上不了楼，居民们也都没有自来水可用，在这种情况下，居民们自发印选票，只用了几天的时间，便经民主选举成立了小区的业主委员会。
采访中，该小区业主委员会的陈先生说，在当时那种应急情况下，业主委员会组织居民在七家来应聘的物业公司中选出了一家物业公司，“当时的投票率超过90%”。
随后，业主委员会四处奔走，解决了居民的生活用电问题，后在物业公司的配合下对二次供水和电梯的供电系统进行了改造，并解决了该小区存在的其他涉及居民基本生活的问题。因为与物业公司协商小区内的停车费一半由业主委员会管理，用于改善小区内的环境，前不久，业主委员会还用这笔款项为小区的绿化做了全面修整，“换了很多长得不好的树，还大面积更换了草皮”。
但是，陈先生说，由于开发商破产，小区以前的物业用房被卖掉了，现在的临时用房又因纠纷被封住，目前小区物业只能挤在门卫室里办公，物业公司较为不满，可业主委员会又无法解决。以后的小区管理与“自治”的路如何走，很多小区居民颇为忧心。
律师析法
新法“呵护”业主更周到
伊兵律师说，这个个案涉及了很多方面的物业管理问题，可以说颇具特点，结合该案例，伊律师对新条例进行了详细解读。
1 选聘物业，一半业主说了就能算
伊律师介绍，关于选聘和解聘物业公司，原先的规定是“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”，该公寓当时在应急的情况下出现了90%以上的高投票率，但这只是特殊时期的个别现象，像规模较大的小区居民较多，居民工作时间不一，部分居民运用法律维权的意识较差，要达到2/3的投票率非常困难。
如他所知，河西区一个有近千户居民的小区，就因为多数居民不满每平方米每月0.7元高于该地区其他小区的物业费，却迟迟选不出业主委员会，造成两年多很多居民不交费、物业公司收不上钱的“两难”境地。
伊律师说，而新的《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以书面征求居民意见，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
这也就是说，按照新《条例》的规定，今后，小区换“管家”将不再要求有2/3以上的业主同意，只需半数以上业主赞成且这部分业主购买的房屋面积超过小区建筑物总面积的半数就可以了。
伊律师介绍，除更换物业服务企业外，新《条例》规定，制定和修改业主大会议事规则、制定和修改小区管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员等其他重大事项，也同样适用这种“双过半”的决定规则。
2 公共设施改变用途，业主能讨论决定
伊律师说，该小区因为开发商的问题致使现在的物业公司没有办公地点，处境较为尴尬，那么，现在的业主们可以经过业主大会讨论，将小区现有的公共建筑改变成物业办公占地。
这是因为，新《条例》规定，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权和使用权，业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施。这使业主在土地使用权70年的基础上，可以改建小区内的建筑物或改变共用部位的用途。
伊律师介绍，一般来说，小区的公共建筑和共用设施，具体包括：物业管理用房；门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊；物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；其他依法归全体业主所有的设施设备。“当然如改建、重建建筑物应当办理相应的审批手续。”
3 业委会若侵犯业主权利，业主可起诉维权
伊律师介绍，一些小区的业主委员会“自治能力”非常高，这虽然能及时有效地解决很多居民的生活问题，但也容易导致业主委员会因权力过大，做出损害居民权益的事。如果出现这种情况，居民们并不是只能听之任之，新《条例》赋予了被侵害权益的业主获得司法救济的权利。
“少数业主的利益并不总与大多数业主相一致，合法的一方未必是人多的一方，由于规定了业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力，为防止业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了个别业主权益，新《条例》增加了‘业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销’的规定。”
4 新规定并不意味着物业完全丧失权力
伊律师同时介绍，业主被赋予更多的权利，被更周到地“呵护”，物业公司从管理转型为服务，并不意味着物业就完全丧失了“管理”的权力。
这是因为，物业公司是为大家服务的，其行为应该从所有业主的利益出发，可有时候所有业主的利益和单个业主的利益并不一致，比如有的业主为了自己方便私搭乱建，这样很有可能给整个小区造成安全隐患，此时，物业公司代表业主们制止其行为，这种举动对大部分业主来说是服务，但对私搭乱建的业主来说就是管理。
所以，新《条例》改“管理”为“服务”仅仅是一种理念上的导向，物业公司的“管理”和“服务”应该互为表里。实际上，物业公司的管理是体现在其服务中的，是一种“服务型的管理”，如果一些素质不高的业主将物业公司视为仆从，仅仅把“服务”理解为物业公司的顺从，那么物业公司真正良好的服务也就无法实现。因此，这就需要双方在“服务”和“管理”之间把握一个度。
最大改变
物业由“管理”到“服务”
与新《物业管理条例》同日施行的《物权法》对物业管理也作出相关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。称呼上的改变，意味着新《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务，物业公司不再是小区“管家”，而是“服务员”。
其他改变
1.业委会成立的指导部门增加
修改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。
李嵘律师介绍，此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，操作性更强。
2.对专项维修资金使用条件要求更严
修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。
李律师说，修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意，规定得更加严谨和科学，更好地做到了权力与效力的平衡。
3.民宅“居改非”，物业不管得受罚
修改条文：新《条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
李律师说，时下，居民楼里开公司等“居改非”现象屡禁不止，居民为此吃足了苦头，而一些小区的物业公司则对此视而不见，袖手旁观。其实居民楼里开公司的做法，改变了房产证上注明的房屋用途，是对其他业主合法权益的侵害，对这种违法行为，物业服务企业应当依法予以劝阻或制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业应当报告业主委员会和有关行政管理部门。物业服务企业不履行有关义务的，区、县房地产管理部门有权责令其改正，并处以罚款等处罚。
业主在物业管理活动中享有的10种权利
1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
4.参加业主大会会议，行使投票权；
5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；
6.监督业主委员会的工作；
7.监督物业服务企业履行物业服务合同；
8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
10.法律、法规规定的其他权利。
7件大事业主们可共同决定
1.制定和修改业主大会议事规则；
2.制定和修改管理规约；
3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
4.选聘和解聘物业服务企业；
5.筹集和使用专项维修资金；
6.改建、重建建筑物及其附属设施；
7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
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